如果说2008下半年是中国楼市萎靡的半年，那么2009年上半年就是快速兴奋的半年。今年以来，我国房地产市场出人意料的经历了一场"三级跳"，由2月开始，复苏、回暖、繁荣。短短5个月时间，便走完了由"冬天"到"夏天"的路，速度之快让人惊讶。更让人大跌眼镜的是，房价不仅由跌转涨，而且加速上涨，整体房价水平再创历史新高，一线城市尤其突出，投资投机需求突然从"地下"冒出，而且演变成对豪宅的疯狂追捧。如何看待全国楼市现状，下半年又将如何发展，房价还会进一步飙升吗？
房市回暖、地市反弹
楼市最坏时刻已过去
国房景气指数具有全面性、综合性、长跨度性、系统性等特征，可以用来分析我国房地产行业走势。2007年11月，景气指数达到本轮景气周期的高点106.59点，拐点出现，于2008年10月首次跌入不景气区间，至2009年3月，连续16个月下跌，到达94.74的最低点。4月出现0.02点反弹，5月加速反弹至95.94，6月继续增至96.55。历史表明，国房景气指数一旦触底反弹，就会持续多个月份，比如1997年8月触底后，曾连续上升14个月。1994和1996年曾经反弹6?7个月后，重新回落。按目前经济与楼市形势，今年四季度或明年有可能重新回落，但再次回探的深度将很难超过3月的最低点94.74。
快速增长的成交量
2008年全年，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下跌19.7％，销售金额为2.4亿平方米，同比下跌19.5％。今年以来持续增长，1?6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7％。其中，商品住宅销售面积增长33.4％；办公楼销售面积增长7.6％；商业营业用房销售面积增长16.4％。1?6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0％。其中，商品住宅销售额增长57.1％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9％和30.2％。由此可见，反弹势头强劲，而且商品住宅市场好于商业营业用房市场，办公楼市场则没有任何改观。5月份，多数城市成交量环比增幅收窄，北京等少数城市出现环比下跌。
房价由跌转涨，涨幅加大
70个大中城市房屋价格数据表明，2008年8月出现环比负增长，在连续负增长7个月后，于今年3月出现0.2％的正增长，4月增幅扩大至0.4％，6月扩大到0.8％。这一增幅，与2006年5月和2007年4月的0.7％的增幅相近。整体而言，房价涨速尚未超过2007年持续数月的1％以上的涨幅，其中最大涨幅出现在9月，达1.7％。
开发商现在不差钱
整个2008年，开发商资金来源38146亿元，全年同比增长仅1.8％，为最低点。今年以来增速持续好转，1?6月，房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6％。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6％；利用外资243亿元，下降29.7％；企业自筹资金8241亿元，增长10.4％；其他资金9837亿元，增长34.7％。在其他资金中，定金及预收款5758亿元，增长27.7％；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1％。从资金来源结构分析，个人按揭贷款增速最高，说明成交量活跃大大促进了资金回笼，而利用外资呈负增长，说明外资依然对于开发投资持谨慎态度，这也与国际金融危机尚未明显缓解有关。
房地产开发投资显露复苏迹象
2008年全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9％，而且下半年增幅基本呈逐月收窄态势。今年1?2月仅同比增长了1％，创造了近十年的历史最低值。之后，触底反弹，但复苏速度比较慢，远远滞后于销售市场。1?6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9％，比去年同期回落23.6个百分点。预期随着市场的回暖，接下来开发投资增幅会继续增大，尤其是住房保障投资的加大，具有支撑作用，全年增幅可能超过10％。但与目前30％的全社会固定资产投资增幅相比，存在较大差距。
土地市场触底，反弹力度并没想像的大
2008年，全国房地产开发企业购地面积增速越来越小，全年完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6％。土地市场最惨淡的时间出现在今年第一季度，同比剧降40.1％，其后开始持续反弹，1-6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，同比下降26.5％；说明虽然开发商拿地积极性有所提高，甚至在北京、上海、杭州、厦门、武汉等热点城市重新出现多家开发商争抢一幅地的现象，地王频出。但整体而言，大部分开发商依然没有加大拿地速度，目前只是部分大型企业热情渐露。
新开工面积基本触底，6月复苏迹象明显
受市场低迷影响，2008年开发企业纷纷减缓新开工量，万科更是两次下调指标。全年房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3％。新开工面积1?6月同比下降10.4％，降幅比1?5月缩小5.8个百分点，势头又有了明显好转。今年新开工面积同比降幅较大的原因，一是去年同期开工量处于高位，二是开发商受去年下半年消极心态影响。而目前，由于准备不足，加大新开工量并非易事，短期内房地产供应弹性较小。同时，今年以来，很多城市房市逆转为供不应求，一旦新开工面积跟不上，下半年和明年市场供应依然不会太宽松，而这又将影响到价格走势。 救市效果显现，警惕炒楼风潮又起
一季度成交探底回升，二季度成交持续高位运行。
2009年上半年，包括四个一线城市和6个二线城市的十大典型城市，无论环比成交量，还是同比成交量，都出现大幅上涨。其中杭州增幅最大，上半年成交量环比增长242％，同比增长197％；环比增幅较小的是深圳和广州，主要原因是这两个城市去年下半年市场已逐步回暖。在成交回暖的情况下，多数城市的存量不断降低，说明房地产市场已经完全走出低谷。
从6月份十大典型城市的成交情况来看，除了成都、杭州、天津等城市外，多数城市成交持续攀升，上海、北京成交再创新高；杭州、天津、深圳成交虽较上月有小幅回调，但仍处于历史高位，高于2007年、2008年的月均成交值。成都5月在补贴政策影响下提前集中成交，创下天量，6月则出现了较大幅度的回落。
房价企稳回升，项目价格普涨
随着市场的回暖，成交持续火爆，今年以来商品住宅的价格也不断上升。从各城市的成交均价来看，呈现了持续走高的态势。一方面是因为4月份起全国项目普遍上涨，另一方面是因为在市场成交回暖、通胀预期增强的影响下，投资投机需求入市，高档项目热销，从而拉高了成交均价。从项目来看，深圳、广州等华南城市的项目在年初率先出现了新一轮涨价，到了4、5月份，这一轮涨价风潮席卷到全国各地，多数城市的项目出现普涨现象。
专业"炒家"重新活跃
影响房价变化的因素很多，而且影响机制比较复杂。就今年春季以来的房价上涨而言，笔者认为主要有以下四个因素。
第一、政策利好。中国楼市是政策市，而且刺激性政策的效应往往大于紧缩型政策。2008年5月开始，沈阳、重庆、郑州、厦门、长沙、南京、杭州等诸多城市纷起救市。10月22日，以财政部和央行降低房产交易税和贷款利率为标志，中央开始为楼市调控松绑。12月下旬，国务院办公厅出台"131号文"，进一步明确要鼓励合理的自住购房，对首次置业和符合标准的改善型住房需求予以信贷和税收优惠。从而导致自住需求持续释放，并渐渐推高房价。
第二、供不应求。2008年，全国商品房销售面积同比下跌二成，因此导致全国范围的供大于求。但今年以来，随着成交量的持续攀升，同时由于去年部分开发商减少开工量，而短期内供应弹性很小，于是大部分一二线城市，都出现了住宅供不应求的现象。在一个市场化的商品市场中，供不应求必然导致价格上涨，即便是"131号文"中，政府破天荒的提出引导开发商合理定价，基本也无效果。
第三、资金充裕。房产具有准资产品的属性，所以与股市相似，受资金面的影响明显。去年11月，中央明确要实行适度宽松的货币政策，在实际执行中，事实上已属于超宽松的货币政策，截止今年6月，广义货币（M2）增幅高达28.46％，而上半的信贷增量居然高达7.37万亿，这两个衡量资金面的指标双双创下近十几年最高水平。因此，导致经济体流动性非常充裕，甚至已经过剩，更糟糕的是，在实体经济未能复苏的情况下，相当部分资金流进了股市和楼市，于是股价和房价皆上涨，前者上海时间比后者更早，幅度也比后者更大。
第四、市场预期上涨。在资产市场中，投资的预期对房价影响，甚至大于供应关系。尤其是在房价上涨阶段，市场预期成为推高房价的最重要因素。这主要与投资投机需求的大量入市有关。由于流动性过剩，导致人们预期未来会出现通货膨胀，而房子是对抗通胀的好工具，于是很多富裕群体纷纷投资房产。而随着投资者越来越多，专业的炒房者出现，如部分温州人，更有甚者以公司形式运作，聘请专业人士操盘，比如中原数据表明，近期深圳一次性购买50套以上的超过12人。这已不是富裕群体由于担心通胀，为了简单的保值增值目的而购房了。这是一种赤裸裸的炒作行为，其性质与私募基金炒股无异，堪称楼市中的"庄家"。
抄底买入，拉升价格，逢高撤离。投机需求追涨心态严重，只要预期房价上涨，必然会有更多的投机者加入炒房。
不妨以上海为例。今年上半年，上海一手纯商品住宅成交量近900万平米，与去年全年持平，成交单价13832元，略低于去年上半年的14126元。从二手房价格看，上海二手房价格指数6月达到2398点，比去年高点还超出2点，创出历史新高。
投资投机比重持续增加，4月温州客卷土重来是个风向标。数据表明，4月以来，大户型和高端住宅成交量激增，而中低档、中小户型住宅成交比重下降，证明投资风潮涌动。上半年全市豪宅成交量达到600套（单价4万元以上），超过历史最高的2008年上半年的353套，再创历史新高，就连滞销四年的全国最贵公寓汤臣一品，6月份居然热卖15套。
并不充分的调整或抑制刚需
综上所述，笔者认为本轮房地产市场调整的最低点已经过去，从房价水平和企业的优胜劣汰情况看，调整时间偏短，不够充分。今年3月以来，住宅成交量持续上行，尤其是自5月以来，随着投资投机需求的快速入市，很多城市住宅供不应求，房价上涨过快，市场繁荣程度远远超出宏观经济面，部分城市新一轮的房价泡沫可能正在酝酿和产生。另一方面，房地产投资、新开工面积、土地购置面积滞后于房市回暖速度，目前仍处于初步复苏阶段，6月的复苏势头明显加快，未来几个月内（至少三季度）还会继续上行。
接下来，主要预测下半年市场的两个重要指标，成交量和房价。今年2?6月，全国商品房成产量呈逐月增长态势，随着房价的上涨，一二线城市涨幅已出现收窄，甚至是下跌情况。比如，6月份，在上文的十大典型城市中，深圳、杭州、天津、成都四市已出现下跌。对大城市而言，虽然投资投机需求仍在增加，但其规模明显小于自住需求，只要刚性需求出现明显下滑，必然导致市场总体成交量下跌。因此，笔者预计下半年一二线城市的成交量会比上半年有所回落。大部分其它城市的市场变化滞后于一二线城市，而且投资投机成分比较少，基本没有房价泡沫，成交量会保持稳中有增的态势。
关于房价走势，先分析四个影响因素的变化趋势：
首先，政策面下半年会调整，比如近期杭州市率先收紧二套房贷，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，明确要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。发出了一个抑制投资投机需求的信号。可这也只是属于重申政策，不能看作是新政。国家还是比较重视楼市对经济的拉动作用，下半年房产政策全面紧缩的可能性极小。其次，供不应求的紧张局面将得到一定的缓解。一方面，随着成交量的有所回落，需求会有减少；另一方面，下半年大部分城市的供应量有所增加，将使上半年供不应求、不断消化存量的情况将有所改善。市场供求逐步达到平衡，有利于稳定房价。
再次，资金面宽松度会稍稍收缩。7月国务院常务会议强调，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。下半年货币政策肯定不会全面收紧。但近期央行通过公开市场操作，连续加大资金回笼力度，说明中央也开始对通胀和资产价格上涨有所担扰。
最后，市场预期可能变化。随着房价的持续上涨，部分大城市已经重新出现泡沫，投资投机者也会慢慢意识到风险性，尤其是政策存在变数，通胀预期也会随着时间的推移而减弱。
四个影响房价的因素都会出现调整，但程度不同，整体而言不会出现重大的、方向性的变化，因此下半年房价将基本保持稳定，上行的可能性大于下行。具体而言，三季度房价很可能继续上扬，四季度上涨动能减弱，甚至不排除小幅下跌的可能性。除此，宏观经济也是一个重要外部因素，如果下半年经济持续复苏，甚至是回暖，则无疑为房价上涨提供基础性支撑，否则房价很难持续上涨。
从产品市场来看，受改善性需求和投资性需求比重上升的影响，中高端物业、别墅产品将是下半年市场热点，主要是因为这类产品较为稀缺，且抗跌性较强。根据易居中国每季度进行的百城千企调研，开发企业对中高端物业的下半年市场表现充满信心。在对三季度成交活跃的物业档次预测中，高档房的关注度大幅回升，认为三季度高档房成交将较为活跃的受访者比例由二季度的7.52％上升至28.9％。
从区域市场分析，华北的北京、天津，预计下半年新增供应量较上半年均将出现较大幅度增长，市场供求关系将逐步趋于平衡，房价以平稳为主。华东由于前期土地供应总量较小，导致下半年市场供应量难有明显的增长，整个区域房价继续攀升，其中上海房价或有较大涨幅。华南区域主要城市新增供应量较上半年将有所增长，市场需求较为旺盛，同时房价相对高点仍有一定差距，预计下半年成交将较为平稳，房价也将稳中有升。中西部区域以重庆、成都为代表，成都供应、成交均继续上扬，而重庆则双双回落，由于政策支持以及区域发展潜力的利好消息刺激，预计下半年区域内房价仍将继续保持平稳上涨态势。（编辑：王志亮）