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• 验房师透视300套新房质量真相
• 来源于：中国验房网
• 发布时间：2015/12/25 21:16:54
• 验房师透视300套新房质量真相 2006-11-3 10:19 　　多家验房机构对数十个楼盘验收结果显示，同一品牌开发商不同楼盘、同一楼盘不同楼栋，质量有明显差异 承重墙是否有空鼓，要拿锤子敲。如发现空鼓，最好做标识，通知开发商维修。 壁挂式燃气供暖炉的标号要与面积匹配。图中该炉的标号小了一码。 按国家规范，高压变压范　器室需距住宅50米以上或在地下或有掩体。图中两者距离远远少于50米。 墙体是否水平、垂直，必须用两米的靠尺。如果墙面不垂直，红色指标会偏离中心。 卫生间、厨房上下水管是否渗漏务必仔细检查。图为渗水较严重的楼板。 　　“北京今年交房的楼盘中，几乎没有我们没去过的。最近一总结，发现检验结果与购房者的一贯想法有很大出入。我觉得非常有必要告诉给购房者，为他们剔除成见，以利购房者们在收房时更加谨慎。“连明宇验房咨询服务公司负责人杨连明对记者表示。 　　连明宇验房咨询服务公司在北京目前的验房行业中已经小有名气，其组织的验房师都是具备国家认证资质的建筑行业各方面资深工程师。据杨连明介绍，该公司从今年年初正式成立至今，已经接受了几百位业主的委托，对京城数十个楼盘、近300套普通商品房、高档公寓和别墅进行了验收工作。这些房屋在很大程度上展现了北京新建楼盘的质量，也打破了一些成见。 　　发现1 普通住宅质量比别墅好 　　成见：楼盘越高档质量越好 　　破谜：普宅多为高层建筑，主体建筑要求高，否则建不上去 　　案例：韩先生在地处京石高速路赵辛店出口南边的靠山居购买了一套别墅，交房时连对建筑了解不多的他都觉得这套别墅存在质量问题，比如墙面不够垂直。由于考虑到装修的时候墙面要处理，所以就匆匆收了房。 　　但不久，装修队就告诉韩先生，因房子本身太多的质量问题装修根本进行不下去。随后韩先生找来验房师，委托他们对房屋质量进行检测。这下把韩先生吓了一跳，自己花费上百万元购买的别墅，居然存在包括房屋承重梁主体偏离轴线等大大小小20多处质量问题。 　　点评：像韩先生这样有类似遭遇的别墅买家其实不在少数。他们认为多花钱买档次较高的别墅，房屋的质量自然能够有更好的保证。 　　“我们发现，一些几百万元一套的别墅，质量还比不过几十万元的普通商品房”，验房师陈先生、储先生表示，在自己验过北京众多楼盘后发现，就整体而言，北京房地产市场上的别墅项目在质量方面出现的问题要比普通住宅多很多。 　　剖析：杨连明等验房师分析，造成高档楼盘质量不比普遍住宅强的主要原因有两个。 　　一是相对于普通住宅项目的简洁单一而言，别墅项目设计较为复杂，而这就给开发商更多偷工减料节约成本的机会，譬如针对自采暖的别墅，使用小一号的壁挂燃气取暖炉，仅此一项，一台取暖炉的价格就相差近千元；二是普通住宅项目不同于楼层不多的别墅，多数为六层以上的小高层、高层建筑，因此必须对每一层都打好基础，尤其是主体结构，因此，无论是使用的水泥、选用的钢筋等材料还是具体建筑过程中的制作工艺，都有相当严格的要求，否则是建不上去的，这也客观决定了普通住宅的建筑质量要好于别墅。 　　发现2 小开发商项目未必不好 　　成见：大品牌开发商开发的房屋质量一定优于小开发商 　　破谜：大品牌开发商因同时操作楼盘较多，可能会监管乏力 　　案例：王先生在中央国家机关工作，一直打算买房的他在去年终于通过贷款，购买了朝阳区青年路某品牌开发商项目的一套小户型。 　　今年年中交房时，王先生找来验房师进行检测。验房师在具体的检测工作中发现，厕所的地面存在一定问题，于是对厕所进行了闭水试验，24小时后再来观测发现漏水情况相当严重。 　　随后，王先生让楼上楼下两户业主也进行闭水试验，结果也发现漏水现象。王先生当即决定要退房，后来经过与开发商沟通整修后王先生才收房入住。 　　点评：像王先生所购这样的品牌房企开发的楼盘在质量方面存在问题，这也并非个案。位于东五环五方桥附近的万科青青家园，早些时候也曾爆出房屋漏水业主要求赔偿的消息。而包括鸿业兴园等由牌子不太响亮的开发商开发的项目，质量却相当不错。 　　杨连明结合自己的验房经历对记者表示，目前北京房地产市场上虽然总体而言知名品牌开发商做的住宅产品质量较高，但并非大品牌开发商开发的楼盘质量一定优于小开发商，迷信品牌来选购住宅也不可取。 　　剖析：杨连明认为，造成上述现状的原因在于，一方面，北京房地产市场的竞争异常激烈，国家的相关规范也在不断健全，小开发商为了能够生存，对开发的产品的质量把关越来越严，产品越做越精细，以此来迎合北京购房者理性购房的趋势和需求。 　　与此同时，大品牌开发商因为同时操作的楼盘较多，在精力、人手、监管等方面可能会存在一定不足，这就造成了旗下的项目建设方为扩大利润空间而钻空子。 　　发现3 “姐妹”楼盘质量大相径庭 　　成见：同一品牌开发商开发的不同楼盘质量一致 　　破谜：因承建商施工及管理水平不同、赶工期等，质量会大不相同 　　案例：刘女士的朋友早几年购买了位于朝阳区双井桥西北某楼盘的一套房子，刘女士常去朋友处玩，对该套精装修房的质量赞不绝口。不久，该楼盘的开发商在东南五环开发了一个新项目，刘女士毫不犹豫地选了一套房。今年国庆前后交房时，刘女士到现场一看差点傻眼了：精装修房连墙纸都没贴完，洗手间的门框与墙体之间有两个手指宽的缝隙…… 　　在和开发商反复交涉的同时，刘女士和其他同样存在房屋质量问题的业主联合决定，在开发商整改后委托验房师重新检测新房质量。 　　点评：同是一个大开发商前后开发的两个楼盘，房屋质量一个天上一个地下，这恐怕是常人想不到的。但这样的情况在北京楼市也不少见。杨连明表示，一般来说，大品牌开发商首个开发项目和单一项目中开工较早的楼栋质量相对较高。 　　剖析：造成这种情况的原因在于，不同项目的承建商可能是不同的，他们的施工水平、管理水平也不尽相同，而且如果项目较大，承建商可能选择工程转包，这就会造成同一品牌开发商不同项目间的质量差异。此外，有时开发商会为了赶在合同约定的时间前交房而赶工期，影响质量。 　　发现4 不同楼栋质量差异甚大 　　成见：同一楼盘的住宅产品质量品质相同 　　破谜：不同的承建方和监理方对建筑过程把控不一 　　案例：谢女士退休后越来越觉得自己居住的小区太嘈杂，环境不理想，于是购买了位于丰台世界公园南侧某项目的一套别墅做养老房用，看重的就是这个楼盘环境不错价格便宜。 　　上周，谢女士聘请了验房师对这套别墅进行质量检测。 　　检测的结果还算不错，除了有点小瑕疵以外，基本上实物有所值。验房师陈先生告诉她，还好她当时选择的是朝南这边的房，项目内一路之隔的别墅他们也验过，那边的别墅“活干得糙得多”，在厕所接管、墙根定模浇灌等方面都有问题。 　　点评：很多购房者都认为，同一项目的住宅质量应该是大致相同的。但事实就如同验房师在丰台世界公园南侧别墅小区所见到的，即使是同一个项目内的不同住宅，质量也会差异显著。陈先生表示，类似这样的情况他们在给客户验房的过程中已经多次遇到了，特别是开发面积比较大，工期相对拖得较长的项目，这样的问题出现的概率更大。单一项目中转包次数较少的楼栋质量相对较高。 　　剖析：一家房地产开发公司主管工程的负责人告诉记者，导致同一小区不同楼栋质量不同的原因很多，其中较为主要的有两个方面。 　　一是因为资金、人员等多种因素，导致的项目整体开发过程中前后承建方、监理方的更替，不同的承建方和监理方对建筑过程中影响质量的细节把控能力不尽相同，这样的更替也就导致了最后整个项目的产品在品质方面存在较大差异。还有一个是自然气候因素，虽然目前自然气候对建筑过程的影响而引发的质量问题已经越来越小，但它还是客观存在的，比如在严寒天气下不加防冻液进行混凝土主体结构的浇灌，其房屋质量较难保证。 　　■验房困惑 　　“无法可依”、“有法不依”困扰验房师 　　“事实上，我们在验房时还有许多疑惑，而且不比对建筑了解不多的普通购房者少。”杨连明感慨地对记者说。 　　此前，像杨连明这样的资深验房师们也对记者表达过类似的困惑。 　　验房师们反映，随着北京建筑产品尤其是住宅产品类型和模式的不断丰富，很多新型的住宅产品在质量方面找不到一个适用的国家检测标准，而若依据相关部门此前出台的建筑质量方面的强制要求，在某些方面又与检测情况不尽相符，这造成了住宅质量检测“无法可依”的局面。例如，有些别墅的窗户设计不合理，影响了住宅的采光甚至取暖，有些别墅赠送的花园面积与此前开发商承诺的不相符。由于尚无相关的规定，造成了验房师甄别上的困难。 　　此外，验房师们介绍，建设部《工程建设标准强制性条文》中明文规定，窗台低于0.80m时应采取防护措施。但有些开发商却不予执行，比如南二三环某楼盘，一二期所有落地窗户均没有安装安全护栏。另外，不少精装修房是“模糊合同”，只对所用装饰材料有标明，但对精装修需要达到的装饰工艺水平、装饰的精细程度只字未提，交房时购房者才发现装修工程相当粗糙。这又是否构成质量问题？ 　　本版采写/本报记者谷欣
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