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  • 防患于未然丨业主验房排雷攻略
  • 来源于:超级验房师联盟
  • 发布时间:2020/9/6 20:03:58
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          我们如何在验收房屋时擦亮双眼?
     
          业主验房“排雷”攻略请查收!
     
     
    01 带上专业的验房师
     
          约定一个日期,带上专业的验房师验房。
     
          2003年左右,验房师这个职业开始出现,到了2011年,验房师开始逐渐进入规范化发展阶段,这一年人社部正式实施“房屋查验咨询师”上岗考核。
     
          有关数据显示,中国绝大部分新建小区都存在各种各样的问题。验房就变成了非常重要的一道关卡,作为一群“专门给房子挑刺的人”,验房师专门给业主提供验房服务,验房完毕后会在问题部位标注清楚,最终也会向购房者提供完整的验房结果,房子大大小小的问题基本上不会逃过他们的法眼。购房者可根据这份报告向开发商协商最终解决方案。
     
     
          如果没有聘请到专业验房师,建议也要有懂工程的朋友一同前往。
     
     
    02 查看相关资料
     
          首先要去物业部门查看相关资料,如果房产商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。以下几份资料需要查阅
     
    二书:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
            
    一图: 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)
     
    二表:《竣工验收备案表》、《面积实测表》
     
     
          一般开发商应有专人陪同你验房,并有一份《住户验房交接表》之类的文件供你在验房过程中记录发现的问题,如果开发商未有此类表格,你应该自己准备以记录。
     
     
    03 准备验房工具进行自主检测
     
          验房是一件对专业技术要求较高的工作,同时也需多种专业的仪器。在生活中,常用必备的工具需要手电、乒乓球、软管。
     
          最好是也有专业验房师们百宝箱里的专业工具,如红外线水平仪、垂直水平尺、小锤 、直角尺、靠尺、塞尺、线轴、万用表等。
     
          个人可以准备的工具:
          文件夹:用来存放各种票据、文件。里面放几张报纸带过去,累了还能垫着桶坐一坐
          笔:用于记录、签字。
          备忘贴纸:验收楼房时,在出现问题的地方贴上,方便开发商的维修工人现场检修。
          乒乓球:用于检查地面、窗台等坡度。
    化妆镜:验收木门时,门扇的底边很难验得到。这时候,化妆镜就可大显身手了。
          小锤子:可以用于检查天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等有没有空鼓。
          小脸盆(水桶):用于验收下水管道,一般物业会提供,可以提前询问,如无则自备
          塑料袋,包装绳:用于封闭下水管道。
          验电笔、小锤、卷尺:如果没有请专业的验房师,这些也是要自己准备的。
     
          做好准备工作后,基本就可以去验收房子了。这里提醒大家:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用。从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了(记得拿那些工具哦) 。
     
          需要验收哪些方面?(备注:以下为节选示例,若需了解更多内容请添加超级验房师联盟微信cjyfslm-xjm
     
     
     (1)整体结构
     
    ①面积
          确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间 的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而 变,时间为30--40分钟。
     
     
    ②公摊率(实际面积/建筑面积)
          7层以下的住宅公摊率是7%—12%;7层—11层的住宅公摊率是10%—20%;而12层—33层的高楼层住宅公摊率为14%—24%。
     
    ③层高
          层高2.65m左右是可接受的范围;如果低于2.6m,可能会较压抑。用尺在房顶取4-5个点测量,若数值一致,则说明房顶没有倾斜。
     
          建议把楼高、吊顶高度、阳台、飘窗、各房间尺寸、门窗位置、电源开关位置,都记在一个自己的小本子上并拍照。各尺寸记录下来,还有标记好哪些是承重墙,方便软装设计,不用再找时间回去测量。
     
     
    (2)墙面
    需要工具:木棍、木锤、乒乓球、笔、便签纸、验楼表
     
    ①屋顶
          有无裂缝、水渍?有无部分隆起或凹陷,用木棍敲一下有无空声?墙角线是否平直、均匀?
     
          【提示】:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
     
     
    ②墙面(地面)
          抹灰是否均匀、光滑?有无裂缝?有无水渍?有无部分隆起或凹陷,用小锤敲一下有无空声?阳台与室内的连接部是否有裂缝?
    地面可用乒乓球检验水平程度,试验之前要关紧门窗。
     
          【提示】:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
     
    (3)水电
    需要工具:万用表/电笔、塑料袋、包装绳、水桶、笔、便签纸、验楼表
     
    ①用电
           开关、插座:检查一下牢固程度,检查每户主卧室及客厅有无预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔。检查每户主卧室及客厅有无预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔。
     
          强弱电:用万用表/电笔测量各个强弱电是否畅通。关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
     
           门禁系统:也是检查的一项,我们检验新房不可能自己一个人去,所以我们可以两个人一起测试门禁是否好用,一人在楼下一人在楼上测试能否听见能否打开单元门。
     
    ②水压
          如果有水龙头,打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。
     
    ③管道
          要查看煤气(暖气)的管道和接头,尤其是计量表的外表有无破损。
    烟道用手电检查厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象,并点燃携带的废纸,观测排烟口是否能正常抽烟。
     
    ④排污
           查看阳台、卫生间、厨房内有否地漏?出水口内是否留有较多的建筑垃圾(如有清理干净)。验收时,盛水倒进排水口,看水是不是顺利地流走。基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
     
          【提示】:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
     
    ⑤防水
          屋顶、墙面、窗边、门边是否有渗水漏雨现象,注意那些不正常的黄色污渍。特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
     
          卫生间的防水采用闭水试验来检验,有的物业会提供这项服务,当然作为业主也应该心理有数对吧。要放水的是你家卫生间和楼上同单元家的卫生间,一定要提前和楼上楼下邻居沟通好,做好漏水预防和协助。
     
          在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
     
         【提示】:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。
     
          闭水试验具体做法:
          ①检查卫生间地面是否按要求下沉(一般下沉30cm左右),要确保防水涂层表面平整光滑,没有开裂;
          ②外要注意下阴角(凹角)、阳角(凸角)、地漏、排水管根部等是否需要补修处理;防水层是否完全干燥等。
          ③堵住卫生间的各下水口,用包装袋装沙子堵下水管道,再用塑料袋扎好,确保不会漏水。
          ④然后往卫生间注上不低于2cm的水,放完之后可做一个标记作为参考线,放水时在水流冲击的地方放置一个盖子或是盆子,减小水流对于防水层的冲击。
          ⑤闭水试验的蓄水深度要大于20毫米,蓄水时间一般为24个小时,如果观察水面无明显下降判定为合格,当然夏季天热水易蒸发除外。做闭水试验时前几个小时应该每过1小时都要到楼下看看是否有漏水现象,后几个小时则每2-3小时到楼下看一次。如果发现漏水现象,立刻停止闭水试验,重新做防水层的完善处理,处理合格后再进行闭水试验。
     
    (4)门窗
    需要工具:镜子、笔、便签纸、验楼表
     
          详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)
     
          由于新房子空置时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看到。
     
    ①房门
          目测门与门框各边之间是否平行?验收木门时,门扇的顶边和底边用化妆镜看看是否合格。
          开启关闭是否顺畅?是否有撞痕?(阳台门、防火门是否单边把手,容易被误锁在门另一侧)
     
    ②窗户
          窗与窗框的各边之间是否密实平行?玻璃是否中空/钢化?是否存在变形,玻璃是否划痕、五金配件是否生锈?开启关闭是否顺畅?关上窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。窗台下面有无水渍?窗户是否漏水?
     
          门窗安装:门窗及玻璃完好、无破损;玻璃品种;压条与型材间距;开关、推拉开启灵活;执手安装牢固、不松动;锁具完好、不失灵;纱窗完好、无破损;严密、无壳缝、无翘曲;边无裂缝;无渗漏;框正、侧面垂直度;对角线;标高;高度;宽度;门窗竖向偏离中心;推拉门窗与框搭接量;装修后房屋加验:表面平整度;裁口、线条结合处高低差;框与扇、扇与扇接缝高低差;门窗扇对口缝;门窗扇与上框间留缝;门窗扇与侧框间留缝;窗扇与下框间留缝;双层门窗与内外框间距;无下框时门扇与地面留缝等。检查门窗的密封是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验看密封条的压力是否均匀。
     
           窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。
     
    (5)其他
          核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。
     
          若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,让物业在约定时间内进行整改完,物业积极配合修缮就可以了。
     
          你和开发商签订的售房合同早早规定,只有极少数的房屋严重质量问题才构成违约交房条件,这个很少发生。
     
          开发商在发出收房通知的时候,在法律上,你就已经确认收房了。
     
          交房的小问题并不影响开发商交房,你签不签字都不能影响开发商完成交房责任。
     
          最后好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。
     
          关于验房的一些排雷示例就到此结束啦。记录好各水表、电表、气表的数字,作为日后交费的起交点。
     
     
     
     
       如需了解更多,请联系:400-668-8485 / 18500583750
       微信:chinayf315 / cjyfslm-xjm
       文章来源:超级验房师联盟
     
     
     
     
     

     

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